買房要不要精裝修房？許多購(gòu)房者對(duì)于這個(gè)問題的答案是否定的。但問及是否這意味著毛坯房較受歡迎，大多數(shù)購(gòu)房者卻表示，更愿意購(gòu)買已經(jīng)裝修好的房屋。為什么會(huì)產(chǎn)生這樣矛盾的結(jié)果呢？記者通過與購(gòu)房者交談，得知關(guān)鍵在于購(gòu)房者心目中對(duì)精裝修理解很模糊，這也從另一個(gè)側(cè)面反映出市場(chǎng)此類產(chǎn)品的缺失。
確實(shí)，青島市場(chǎng)上精裝修房的供應(yīng)比例并不高，但業(yè)界卻普遍看好精裝修房的前景。為此記者就精裝修房問題進(jìn)行了調(diào)查，探求購(gòu)房者與業(yè)界是如何看待精裝修房的。
購(gòu)房者：精裝修房太“精”了
精裝修房太“精致”。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：購(gòu)房者對(duì)于精裝修的否定，最重要的是集中在個(gè)性化問題上。幾乎每一個(gè)反對(duì)精裝修的人，都首先提出：缺乏個(gè)性化，是他們所不能接受的。不少購(gòu)房者一說到精裝修，就自然而然認(rèn)為：所謂精裝修就是像酒店裝修一樣，風(fēng)格統(tǒng)一。還有一個(gè)重要原因是：不少購(gòu)房者意識(shí)中的精裝修房，總不由自主地聯(lián)想到看過的樣板間，從而覺得精裝修就是華麗的代名詞。
買的不如賣的“精”。購(gòu)房者擔(dān)心精裝修的價(jià)格不好控制，開發(fā)商借此加價(jià)，也是反對(duì)的重要原因之一。與開發(fā)商相比，購(gòu)房者面對(duì)著復(fù)雜的價(jià)格體系，不可能逐一落實(shí)每項(xiàng)材料的價(jià)格。會(huì)不會(huì)遭遇裝修價(jià)格“黑洞”，是不少購(gòu)房者非常關(guān)心的問題。
那么，購(gòu)房者到底需要什么樣的精裝修房呢？一位年輕購(gòu)房者的觀點(diǎn)頗有代表性：“不要精裝修，沒個(gè)性。也不要毛坯房，太麻煩。最好是有簡(jiǎn)裝修———地板、衛(wèi)生間、廚房都裝修好了，剩下的地方，給我提供菜單式方案。比如，我要墻是什么顏色，要什么圖案的瓷磚，都能有選擇方案�！睂�(shí)際上，這只是一種理想狀態(tài)，是不可能百分之百實(shí)現(xiàn)的。這樣的認(rèn)識(shí)，在一定程度上限制了精裝修房的推廣。但是不是購(gòu)房者的要求就完全不能實(shí)現(xiàn)呢？也有最接近這一設(shè)想的辦法，這就是精裝修的標(biāo)準(zhǔn)化———通過對(duì)基本生活設(shè)施的裝修到位，滿足基本家居需要。在這個(gè)基礎(chǔ)上，家居的個(gè)性化任務(wù)交由后期配飾完成。
業(yè)界：精裝修也要簡(jiǎn)約化
業(yè)內(nèi)人士指出：對(duì)精裝修的理解，開發(fā)商和購(gòu)房者一樣，也經(jīng)歷了一個(gè)從理論到實(shí)踐的過程。在采訪中，一位業(yè)內(nèi)人士提出：首先要區(qū)分全裝修與精裝修之間的不同。精裝修的概念過于寬泛，而且比較模糊。全裝修則更側(cè)重于工程方面。在市場(chǎng)上，最初比較流行的是菜單式裝修方案———由開發(fā)商提供多種裝修方案，供購(gòu)房者挑選。但在實(shí)踐過程中，菜單式裝修暴露出了一些問題：整個(gè)系統(tǒng)過于復(fù)雜，既不利于集中施工，另外也不易于工程質(zhì)量的監(jiān)控。而購(gòu)房者面對(duì)看似多樣的選擇，仍有許多不滿意的地方。購(gòu)房者拿到鑰匙時(shí)，要對(duì)廚、衛(wèi)、臥室等設(shè)計(jì)進(jìn)行修改，這樣的菜單式裝修住房，實(shí)際上買房人在裝修上所花精力，所用錢財(cái)并沒有減多少。
從青島已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)的精裝修項(xiàng)目來說，如何實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)約化，將是決定未來發(fā)展的關(guān)鍵一步。因?yàn)�，精裝修不僅是一個(gè)賣點(diǎn)，更重要的是，它帶來的是住宅的成品化。用夸張一點(diǎn)的話說，精裝修房屋將決定，未來房屋工廠裝配線上生產(chǎn)的是否是一級(jí)品。精裝修房對(duì)開發(fā)商的意義是減低成本，對(duì)購(gòu)房者則提供了直接的居住產(chǎn)品。精裝修房的發(fā)展初衷之一，就是最終實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品的所謂“工業(yè)化裝配”———就是把原來在住宅現(xiàn)場(chǎng)施工的程序轉(zhuǎn)移到工廠中去。從這個(gè)意義上說，更需要把精裝修的方方面面簡(jiǎn)化到最低程度。
精裝修不能脫離前期設(shè)計(jì)
在精裝修的原始構(gòu)想中，以為只是增加一個(gè)概念而已。經(jīng)過實(shí)際操作，才發(fā)現(xiàn)精裝修不只是一個(gè)賣點(diǎn)那么簡(jiǎn)單，而是必須納入房地產(chǎn)開發(fā)的完整環(huán)節(jié)中考慮。
因此，需要注意的是：精裝修的設(shè)計(jì)處于開發(fā)環(huán)節(jié)中的哪一環(huán)，非常重要。有的開發(fā)商開始把精裝修作為后期賣點(diǎn)，在主體完成后才進(jìn)入到精裝修設(shè)計(jì)領(lǐng)域。這樣一來，在具體施工中，不但出現(xiàn)了施工難度，也減少了房屋的有效使用空間。而天泰等在其項(xiàng)目中發(fā)現(xiàn)，如果裝修設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)同期進(jìn)行，可以充分考慮房屋的空間布局，最大限度地節(jié)省空間。另外，也有開發(fā)商在其項(xiàng)目中推行統(tǒng)一風(fēng)格的裝修設(shè)計(jì)，這樣實(shí)現(xiàn)了集約化施工，減低了成本，也降低了施工難度，加強(qiáng)了質(zhì)量控制。雖然，不少人提出，這么做會(huì)使房屋個(gè)性化的體現(xiàn)大打折扣。但在銷售中，也獲得了一定數(shù)量購(gòu)房者的認(rèn)可。專家指出：住宅裝修設(shè)計(jì)是住宅建筑設(shè)計(jì)的延續(xù)，既是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)階段，又必須和建筑設(shè)計(jì)相互銜接。裝修設(shè)計(jì)包括材料商最好在項(xiàng)目初期介入，與建筑設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)相融洽。以解決土建、設(shè)備安裝和裝修部品件的銜接，明確各施工界面，改變土建、裝修相互脫節(jié)的局面，逐步使住宅裝修實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、模式化，通用化的工業(yè)化裝修模式。
開發(fā)模式開發(fā)商不能包攬全局
但怎么樣才能使精裝修房成為一條高效的生產(chǎn)線，還需要認(rèn)真研究。比如，裝飾公司以什么樣的角色介入到精裝修房中？目前，青島的精裝修項(xiàng)目除了裝飾公司介入前期設(shè)計(jì)外，還有多家裝飾公司分擔(dān)項(xiàng)目施工。從集成化的角度來說，這是不合理的。盡管這幾年，青島裝飾公司獲得了較快發(fā)展，但僅單家的規(guī)模實(shí)力還不能達(dá)到承擔(dān)較大項(xiàng)目的要求。同時(shí)，裝飾公司認(rèn)為，開發(fā)商不僅使自己利潤(rùn)空間壓縮了，還需要自己墊資施工，因而對(duì)精裝修項(xiàng)目看好卻不敢輕易接手。青島的一些大型建材超市也非常關(guān)注這一市場(chǎng)。采訪中，幾位建材超市的負(fù)責(zé)人表示，由于自己有較強(qiáng)的采購(gòu)實(shí)力，因此完全可以滿足開發(fā)商對(duì)材料的需求。
青島海爾家居集成股份有限公司項(xiàng)目管理部部長(zhǎng)尹香果表示：近幾年，開發(fā)的商品房還是以毛坯房為主。大量的商品房室內(nèi)仍然是毛墻、毛地，室內(nèi)衛(wèi)生洗浴、廚房設(shè)施空白，給消費(fèi)者帶來很大的不便。購(gòu)房者需要花費(fèi)大量財(cái)力、物力和人力進(jìn)行二次裝修，又因?yàn)樵谙M(fèi)者選擇廚衛(wèi)設(shè)備的配置上與開發(fā)商預(yù)留的位置不盡相同，造成二次裝修衛(wèi)生間防水層被破壞，出現(xiàn)滲水、漏水，給購(gòu)房者和物業(yè)管理帶來諸多麻煩�，F(xiàn)代人類生活節(jié)奏的加快，越來越多的人學(xué)會(huì)省事了，很多房產(chǎn)商大膽提出未來家居“精裝修”的服務(wù)理念。其中，海爾整體廚房作為中國(guó)最早涉足廚房業(yè)的品牌產(chǎn)品，投資建造了亞洲最大的整體廚房生產(chǎn)基地，引進(jìn)了國(guó)際一流的數(shù)字化整體廚房生產(chǎn)線，率先提出了“櫥柜家電一體，服務(wù)一站滿意”的營(yíng)銷模式。
早有專家提出，建造商有可能成為一個(gè)大的集成商，在他的身后有許多部品供應(yīng)商。這就要求建造集成商要有更高的優(yōu)化組合能力。今后有競(jìng)爭(zhēng)力的建造商一定也是一個(gè)有極強(qiáng)能力的集成商。一些開發(fā)商更喜歡自己獨(dú)攬精裝市場(chǎng)，而不是與實(shí)力較強(qiáng)的裝修公司進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。是否能將這些企業(yè)結(jié)合到精裝修房開發(fā)的大流程中，確實(shí)需要開發(fā)商多多動(dòng)腦筋了。
難點(diǎn)
在于質(zhì)量監(jiān)控
在精裝修房的發(fā)展中，目前質(zhì)量監(jiān)控是制約其發(fā)展的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。從北京等精裝修項(xiàng)目發(fā)展較快的地區(qū)看，精裝交房已成為房屋糾紛的新焦點(diǎn)。據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，僅僅2003年上半年有關(guān)精裝修的投訴就達(dá)到了1.6萬多件，占投訴總量的5％以上。如果，房屋質(zhì)量在施工期間就得不到有效控制，那勢(shì)必會(huì)造成后期糾紛不斷。而開發(fā)商與裝飾公司、施工單位之間一旦出現(xiàn)互相推卸責(zé)任，那對(duì)精裝修房屋的信譽(yù)將是沉重打擊。很多開發(fā)商認(rèn)為，對(duì)精裝修提供的裝修、設(shè)備，只要在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)能保證它的品質(zhì)就行。目前精裝修中最大的弊病是對(duì)精裝修缺乏明確和統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這在相當(dāng)程度上為開發(fā)商利用“精裝修”概念來迷惑消費(fèi)者提供了可能，也使得在施工時(shí)，不太容易確立一種檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。
為此，天泰陽光海岸等精裝修項(xiàng)目為了保證質(zhì)量，在裝飾工程中引入了，具有第三方地位的獨(dú)立裝飾監(jiān)理單位。像這樣的方式是否可以大規(guī)模推廣，如何把精裝修交房的相關(guān)程序規(guī)范化，并引入相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，這都需要更多方面，特別是主管部門的積極介入。
青島不一定要像上海一樣，規(guī)定一個(gè)2005年的時(shí)間期限，但可以先從室內(nèi)裝修統(tǒng)一權(quán)威的施工驗(yàn)收規(guī)范入手，統(tǒng)一質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依。同時(shí)，對(duì)成品房的驗(yàn)收程序，相關(guān)主管部門也需要根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展情況，制定統(tǒng)一的房屋竣工驗(yàn)收流程。
精裝修房是未來市場(chǎng)的主流�，F(xiàn)在，需要開發(fā)商、部品供應(yīng)商（包括裝飾企業(yè)），與購(gòu)房者三方之間的良好溝通。通過媒體等平臺(tái)，搭建一個(gè)可以三方對(duì)話的機(jī)制，為精裝修房創(chuàng)造一個(gè)健康發(fā)展的氛圍。
