關(guān)于積極穩(wěn)步推進城中村改造的實施意見

（征求意見稿）

為積極穩(wěn)步推進城中村改造，有效消除各類安全風險隱患，改善人居環(huán)境、提升城市形象，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》（國辦發(fā)〔2023〕25號）等文件，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、總體要求

（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹落實黨的二十大精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，以保障居民權(quán)益、優(yōu)化人居環(huán)境、節(jié)約集約土地、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展為目標，深化以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，建設宜居、韌性、智慧的現(xiàn)代化城市。

（二）基本原則

——規(guī)劃引領(lǐng)、分類實施。結(jié)合區(qū)位條件、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、發(fā)展水平等因素統(tǒng)籌規(guī)劃，推進整片區(qū)改造。堅持因地制宜、分類施策，合理選擇拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三種改造模式，科學制定改造方案。

——以人為本、尊重民意。尊重居民意愿，把維護居民利益貫穿改造全過程。補償方案、安置區(qū)選址等應履行民主程序，保持補償標準的連續(xù)性、穩(wěn)定性，確保公開透明、公平公正。

——實事求是、依法推進。堅持成熟一個推進一個，實施一項做成一項。區(qū)（市）政府結(jié)合市場情況精準測算，科學選擇投融資方式，平衡好改造成本與開發(fā)收益，堅持市場在資源配置中起決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，積極引導社會資本參與改造，依法依規(guī)推進城中村改造。

——先謀后動、動則必成。區(qū)（市）政府應做好居民意見征集、產(chǎn)業(yè)先行搬遷、人員妥善安置、歷史文化風貌保護、補償安置資金落實等前期工作，確保城中村改造先謀后動、動則必快、動則必成。

（三）改造范圍

已批準的國土空間規(guī)劃中城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村，可納入城中村改造范圍。

二、改造模式

（一）拆除新建模式。對嚴重影響群眾生活和城市形象，特別是老城區(qū)內(nèi)臟亂差片區(qū)和城市重點建設區(qū)域內(nèi)且項目能夠通過自身或在區(qū)域、市域范圍內(nèi)實現(xiàn)平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市標準規(guī)劃建設管理。

（二）整治提升模式。對拆除新建無法盈虧平衡的或因歷史文化風貌保護等具有保留價值的城中村，優(yōu)先通過房屋修繕、配套完善、環(huán)境整治和節(jié)能改造等方式，按照文明城市標準開展經(jīng)常性整治提升和實施管理，守住安全底線。

（三）拆整結(jié)合模式。同一城中村范圍內(nèi)部分區(qū)域因公共利益需要確需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行對該區(qū)域按拆除新建模式進行改造。對涉及歷史文化風貌保護需要等暫不具備拆除條件的區(qū)域開展經(jīng)常性整治提升。

三、改造程序

(一)編制城中村改造規(guī)劃計劃。市城中村改造主管部門組織有關(guān)部門和區(qū)（市）摸清全市城中村總量、分布等情況，研究制定2024-2028年改造規(guī)劃計劃,明確改造目標、改造方式、資金籌措、組織實施等內(nèi)容。規(guī)劃計劃可根據(jù)實際情況予以調(diào)整。

（二）開展調(diào)查摸底和盈虧平衡分析。區(qū)（市）城中村改造主管部門或鎮(zhèn)街負責對擬改造城中村進行房屋調(diào)查摸底和成本測算；并依據(jù)調(diào)查摸底、改造成本測算、土地初步配置、規(guī)劃等情況，進行項目盈虧平衡分析。區(qū)（市）自然資源部門負責土地調(diào)查、土地價格測算、土地初步配置等工作。

（三）編制改造可行性分析報告。項目盈虧平衡分析完成后，區(qū)（市）政府確定的部門采取書面等方式征求改造范圍內(nèi)被搬遷居民的改造意愿，組織編制社會穩(wěn)定風險評估報告，主要包括：對可能引發(fā)的社會穩(wěn)定風險狀況進行綜合研判，確定風險點，提出防范措施和處置預案等。根據(jù)項目盈虧平衡分析、居民改造意愿匯總、社會穩(wěn)定風險評估等情況，組織編制《城中村改造可行性分析報告》。

（四）制定年度改造計劃。對已具備實施條件的項目，區(qū)（市）政府負責向市級主管部門申報納入城中村改造年度計劃。市住房城鄉(xiāng)建設部門牽頭，會同市發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃等部門聯(lián)合印發(fā)年度改造計劃，經(jīng)市政府批準后按程序逐級上報，同意后組織實施。確有必要并經(jīng)上級主管部門同意后，年度改造計劃可按上述程序進行調(diào)整。

（五）編制實施方案。年度計劃下達后，區(qū)（市）政府確定的部門負責編制《城中村改造實施方案》，主要包括：項目概況、盈虧平衡分析、社會穩(wěn)定風險評估、可行性分析報告、搬遷補償方案、安置區(qū)建設規(guī)模、搬遷和回遷計劃、資金保障計劃、設計方案等。

（六）組織實施

1.搬遷補償協(xié)議簽訂。按民主程序召開村（居）兩委會、黨員（代表）大會、村（居）民（代表）大會，啟動搬遷補償協(xié)議簽訂。協(xié)議簽訂工作原則上應在三個月之內(nèi)基本完成。

2.安置房建設。安置房規(guī)劃設計要充分征求居民意見，建設標準須符合國家有關(guān)標準、規(guī)范、技術(shù)規(guī)定和《關(guān)于青島市安置房建設品質(zhì)提升的指導意見》及各區(qū)（市）安置房建設標準等要求。安置房品質(zhì)不得低于周邊商品住房水平，安置房規(guī)劃建設周期原則上要控制在36個月之內(nèi)。社區(qū)可組織居民監(jiān)督小組全過程參與安置房建設質(zhì)量監(jiān)督。

3.居民回遷。安置房達到交付條件前，在充分尊重居民意愿的基礎上，制定回遷方案，依法依規(guī)推進選房回遷工作，并做到全過程公平、公開、公正。

四、搬遷補償

（一）補償方式

城中村改造一般采用房屋補償、貨幣補償（含房票補償）兩種方式。采用房屋補償?shù)模课菰诮桓稌r應當符合國家質(zhì)量安全標準和住宅交付使用要求。采用貨幣補償?shù)?，應當在房屋搬遷補償方案公告前明確資金來源，?？顚Ｓ?；其中采用房票補償?shù)?，應當合理確定房票有效期、政策獎勵標準、補償房源庫，嚴格落實兌付資金來源，確保房票及時兌付。

（二）面積認定

實施搬遷補償前，應首先對被搬遷房屋或宅基地面積進行認定。認定時應以合法產(chǎn)權(quán)證明或建房批準文件記載為準。其中，宅基地面積的確認，以土地權(quán)屬證書或其他合法批準文件、司法文書載明的土地使用面積為準；房屋建筑面積的確認，以房屋權(quán)屬證書或其他合法批準文件、司法文書載明的房屋建筑面積為準；土地批準用途為非居住用地、房屋性質(zhì)為非住宅的，以合法權(quán)屬證件載明的建筑面積為準。

被搬遷人不能提供相關(guān)證書、文件、司法文書，應予補償?shù)?，由有資質(zhì)的測繪機構(gòu)實地測量土地使用面積或房屋建筑面積后，村（居）兩委會議研究提出初步認定意見，經(jīng)公示無異議后報街道單獨或與區(qū)（市）相關(guān)部門共同審核。

（三）補償標準

1.選擇房屋補償?shù)?，可選擇以合法宅基地面積為基準或以合法宅基地上房屋為基準進行補償，安置面積為應安置面積與優(yōu)惠價購置面積之和。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定安置方式。

選擇以合法宅基地面積為基準補償時，應安置面積以宅基地面積為基本計算依據(jù)，可考慮合法二層及以上面積和一定比例的公攤補助（系數(shù)一般不大于上述面積之和的12%）；可結(jié)合搬遷時限要求，給予一定比例的獎勵面積（一般不大于30平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定。

選擇以合法宅基地上房屋為基準補償時，應安置面積為合法宅基地正房間數(shù)乘以相應的系數(shù)（一般不小于每間35平方米，不大于每間45平方米）；或為房屋合法建筑面積，同時可考慮增加一定住房改善面積（一般不大于10平方米）。由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定。

應安置面積還應結(jié)合回遷安置建筑采用多層、高層情況由各區(qū)（市）根據(jù)實際情況進行具體細化。

實際安置面積大于應安置面積的，差額部分由被搬遷居民按優(yōu)惠價格購買；實際安置面積小于應安置面積的，差額部分由搬遷主體對被搬遷居民貨幣補差。差額部分宜控制在20平方米以內(nèi)。具體優(yōu)惠價格和貨幣補差標準由各區(qū)（市）結(jié)合轄區(qū)實際確定。

2.選擇貨幣補償?shù)模泿叛a償總金額以應安置面積為基本計算依據(jù)，具體為被搬遷人應安置面積乘以搬遷范圍周邊同類房屋評估單價計算的金額，同時可考慮獎勵面積、宅基地上附屬物評估值。選擇房票補償?shù)模泿叛a償金外，各區(qū)（市）可結(jié)合轄區(qū)實際實施政策性獎勵。

3.房屋補償或貨幣補償費用還包括房屋搬遷補助費用，主要有搬遷費、臨時過渡費、按時搬遷獎勵等。

五、保障措施

（一）財稅金融支持。多渠道籌措資金。區(qū)（市）政府應當制定本區(qū)域內(nèi)資金平衡方案，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)改造資金安排，做到改造資金區(qū)域內(nèi)綜合平衡、動態(tài)平衡。城中村改造所需資金涉及政府投資的主要由區(qū)（市）政府承擔。鼓勵和支持民間資本參與城中村改造，堅持市場化運作，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。

資金來源包括：國家有關(guān)城中村改造的專項補助；政府專項債券等地方政府財政資金；城中村改造專項借款；城中村改造貸款；企業(yè)債券、基金等社會資金；其他符合規(guī)定的資金。

城中村改造貸款、專項借款等資金實行?？顚Ｓ?、封閉管理。支持銀行業(yè)金融機構(gòu)優(yōu)化城中村改造金融產(chǎn)品和服務創(chuàng)新。

符合條件的城中村改造項目適用現(xiàn)行棚戶區(qū)改造有關(guān)稅費支持政策。其安置用地土地出讓收入不再計提（或統(tǒng)籌）市重大基礎設施建設資金。

（二）土地扶持。城中村改造項目土地四至范圍在村集體建設用地基礎上，可擴大至周邊少量低效用地。允許通過在集體建設用地之間、集體與國有建設用地之間進行土地整合、置換等方式，促進區(qū)域統(tǒng)籌和成片開發(fā)。在符合規(guī)劃、用途管制和尊重群眾意愿的前提下,城中村改造項目內(nèi)土地按規(guī)定辦理劃撥或出讓手續(xù)。安置用地應優(yōu)先供地。

（三）規(guī)劃扶持。區(qū)（市）政府應在符合國土空間規(guī)劃的條件下，對環(huán)境容量、城市景觀、綜合交通、公共配套等要素進行充分評估論證。市自然資源和規(guī)劃部門應在符合法律法規(guī)及技術(shù)標準的前提下，結(jié)合區(qū)域特點及周邊條件要求，結(jié)合已批或在編規(guī)劃，合理確定規(guī)劃用地性質(zhì)和指標，對改造項目規(guī)劃指標予以支持優(yōu)化。

（四）集體經(jīng)濟發(fā)展保障。城中村改造應保障集體經(jīng)濟組織的長期收益。優(yōu)化配置社區(qū)集體經(jīng)濟發(fā)展方式，合理使用土地資源，拓寬集體經(jīng)濟組織增收渠道，原則上不再集中配建集體經(jīng)濟發(fā)展用房，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織購置優(yōu)質(zhì)商業(yè)、商務用房用作集體經(jīng)濟發(fā)展用房。

（五）保障性住房建設。將城中村改造與保障性住房建設相結(jié)合。符合條件的安置區(qū)剩余房源，可納入各區(qū)（市）保障房管理范圍，實行統(tǒng)一管理。鼓勵將村（居）民富余的安置房以小戶型為主單獨設計、集中建設，并長期租賃用作保障性租賃住房。鼓勵在妥善做好原有租戶安置搬遷、租金基本穩(wěn)定的前提下，將城中村房屋整體長期租賃并改造提升用作保障性租賃住房。防止出現(xiàn)新的城中村。

六、組織實施

（一）加強組織領(lǐng)導。按照“市級統(tǒng)籌、區(qū)市主導”的原則，由市規(guī)劃建設保障性住房和推進城中村改造工作專班（以下簡稱工作專班）統(tǒng)籌全市城中村改造工作，各成員單位要大膽創(chuàng)新政策機制，解決改造過程中存在的共性問題，限時完成各類手續(xù)辦理，確保改造工作順利開展。各區(qū)（市）政府作為第一責任主體，應建立相應的工作機構(gòu)，合理確定改造時序，并具體負責推進轄區(qū)內(nèi)城中村改造工作。

（二）加強考核督導。將城中村改造工作納入全市高質(zhì)量發(fā)展綜合績效考核體系，由工作專班負責完善量化考核機制，并嚴格組織實施。對按時、保質(zhì)、保量或超額完成城中村改造目標任務的區(qū)（市）政府予以激勵。

（三）注重宣傳引導。建立健全市、區(qū)（市）城中村改造宣傳機制，接受社會和群眾監(jiān)督。全面宣傳改造政策、通報改造進度、展示改造成果，進一步增強區(qū)（市）推進城中村改造的責任感和緊迫感，提升居民參與改造的積極性和主動性。

本意見自印發(fā)之日起施行。